Para pensarmos o contrato de compra e venda, necessário se faz uma leitura de sua origem, do seu passado, do seu legado histórico.
Desde a organização da sociedade, com a utilização/surgimento da moeda no mercado, ao passo que os povos passaram a manifestar sua vontade de adquirir e ter bens e coisas, a compra e venda se concretizou com o contrato, desvencilhando-se da ideia de troca, como era a prática realizada no mercado nas sociedades primitivas.
A doutrina jurídica relata que o contrato de compra e venda, fora bastante utilizado no Direito Romano.
É bem verdade que o contrato de compra e venda, foi aperfeiçoado buscando dar maior segurança jurídica para ambas as partes contratantes. O contrato de compra e venda também acompanhou a era da informática, das legislações especiais, como o Código de Defesa do Consumidor, por exemplo.
Há ainda que se fazer um adendo, que o contrato de compra e venda não deve ser compreendido como instrumento de massificação contratual, utilizado com generalidade, sob o ponto de vista do seu conteúdo disciplinatório, de forma que estar-se-á, empregando uma falsa função do contrato em estudo.
Para nós, o contrato de compra e venda, sem muita digressão, pode ser conceituado como um negócio jurídico realizado por partes capazes, pela qual o comprador assume a obrigação de pagar o objeto adquirido, e o vendedor assume a obrigação de entregar o objeto, mediante o pagamento.
Acrescentamos, todavia, o magistério de Paulo Lôbo (2021, p. 219), quando afirma o civilista que, "O contrato de compra e venda é negócio jurídico bilateral, por excelência, pois resulta de duas manifestações de vontades distintas, ainda que correspondentes. Na tradição brasileira (e portuguesa) a expressão utilizada é ampla, ou seja, “compra e venda”, que vem do direito romano, ressaltando a bilateralidade obrigacional, diferentemente de outros países que restringem a denominação a contrato de venda (direito francês, direito italiano) ou a contrato de compra (direito alemão, direito inglês). A Convenção de Viena (1980) adotou a denominação Contrato de Venda de Mercadorias, para as vendas internacionais".
Arnaldo Rizzardo (2021, p. 219), revisitando a doutrina clássica de Direito Civil, cita: "Daí a seguinte definição, dada por Orlando Gomes: “Compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo em contraprestação determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente”. O conceito é praticamente idêntico ao concebido por Caio Mário da Silva Pereira, e que já fora anteriormente externado por Eduardo Espínola, nestes termos: “Denomina-se compra e venda o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a transferir o domínio de uma coisa a outra pessoa, a qual, por sua vez, se obriga, como contraprestação, a pagar-lhe certo preço em dinheiro."
Parece haver uma unanimidade do conceito de contrato de compra e venda na doutrina jurídica civilista.
Destarte, Flávio Tartuce destaca 5 cláusulas especiais previstas no contrato de compra e venda, pela qual passamos a abordar, com base legal no Código Civil de 2002, são elas:
Diante das considerações explanadas, passamos a tecer algumas noções sobre o que Flávio Tartuce chama de cláusulas especiais.
1. Da Cláusula de retrovenda:
Esta cláusula utilizada nos contratos de compra e venda de imóveis, consiste num pacto entre vendedor e comprador, pela qual o vendedor insere no contrato esta cláusula, para reaver o imóvel, após um determinado tempo, podendo indenizar as despesas/benfeitorias feitas pelo comprador.
2. Cláusula de venda a contento e cláusula de venda sujeita à prova:
Adotamos a exposição de Sílvio de Salvo Venosa (2019, p. 528), "Por essa cláusula de venda a contento, o comprador reserva-se o direito de rejeitar a coisa se não lhe aprouver, se não gostar, dependendo de sua exclusiva apreciação. Se não houver disposição contrária no contrato, a cláusula atribui direito potestativo ao comprador que não necessita justificar a eventual recusa. Como regra geral, não pode o vendedor opor-se ao desagrado manifestado pelo comprador. A rejeição pelo comprador não decorre de vício na coisa ou de sua má qualidade".
Já a cláusula sujeita à prova, explica Venosa, "A venda sob condição de prova, contudo, não se constitui em condição potestativa, salvo expressa menção no contrato, visto que, possuindo a coisa as qualidades asseguradas pelo vendedor e sendo idônea para o fim a que se destina, a rejeição por parte do experimentador, ao contrário da venda a contento, não pode ser injustificada. Esse, aliás, o sentido da nova lei nesse citado dispositivo".
3. Cláusula de preempção ou preferência:
Explica Flávio Tartuce (2021, p. 692), "A cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional é aquela pela qual o comprador de um bem móvel ou imóvel terá a obrigação de oferecê-lo a quem lhe vendeu, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, ou seja, “tanto por tanto”, no caso de alienação futura (art. 513 do CC). O instituto se aplica aos casos de venda e dação em pagamento".
Muito bem fundamentado!
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