Série da Usucapião: Da Usucapião Ordinária.

A Usucapião Ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil Brasileiro de 2002:

 Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.  

O tempo de 10 anos, não é o único requisito exigido para essa modalidade de Usucapião. O Código Civil exige, no entanto, mais dois elementos para que seja deferido a Usucapião, são eles: a boa-fé e o justo título. Atenção, esses dois últimos elementos são cumulativos (justo título + boa-fé). Isto porque em alguns casos, é possível ter justo título, mas não ter boa-fé. E é dever da doutrina, da jurisprudência emanada dos Tribunais, orientar sobre a caracterização do justo título e da boa-fé.

A boa-fé na Usucapião Ordinária, se dá quando o possuidor do imóvel, desconhece qualquer existência de proprietário sobre o imóvel. Há uma convicção explícita de ser o proprietário, e exercer a posse e propriedade sobre o imóvel. Cabe a parte, alegar e demonstrar ao juiz, se o autor preenche esse requisito, ou não.

O justo título, está relacionado ao modo de aquisição da posse. Não pode ser justo título a posse derivada da violência, da clandestinidade ou pela precariedade. Um exemplo de posse violenta, é aquela posse que o interessado, invade o imóvel a todo custo, sem ter a propriedade. Qualquer exercício forçado sobre o imóvel, caracteriza a violência. O boletim de ocorrência é um dos documentos para comprovar esta posse violenta, clandestina ou precária.

Destacamos que, o justo título, é o negócio jurídico capaz de transferir o domínio do imóvel. A doutrina cita de exemplo de justo título, a compra e venda, a troca, a dação em pagamento, a doação, o dote, o legado, a arrematação, a adjudicação.

O parágrafo único, do artigo 1.242 do Código Civil, apresenta uma exceção a Usucapião Ordinária. Será reduzida para 5 anos, se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, possuir registro no cartório e ter sido cancelado posteriormente, estabelecido a moradia, e houver investimento social e econômico. Não se dispensa nesta exceção o justo título e a boa-fé. Esta modalidade é mais difícil de se configurar na prática, pelo fato da lei exigir o investimento social e econômico. É tarefa do Tribunal de Justiça analisar estes requisitos.

Destarte, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, expressou por meio da sua jurisprudência, além dos requisitos do justo título e da boa-fé, exigir a comprovação da continuidade da posse, a pacificidade da posse e o animus domini, pela qual cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. BENS IMÓVEIS. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. No caso, os elementos trazidos aos autos não são suficientes para comprovar o direito alegado pelo autor, pois não estão presentes os requisitos ensejadores da usucapião ordinária, quais sejam, a continuidade da posse, a pacificidade da posse, o animus domini, o justo título e a boa-fé. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-RS - AC: 70082297011 RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Data de Julgamento: 26/09/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 01/10/2019)

O Advogado Cível, é o profissional especialista familiarizado com esta natureza de Ação, que analisa toda a situação fática e conjunto probatório, capaz de postular em juízo na defesa dos interesses da parte requerente, ou requerida.

Assim, a Ação da Usucapião Ordinária é o meio processual cabível para declarar o domínio do imóvel. Na propositura da Ação exige-se a planta do imóvel, o rito é o ordinário, e a sentença prolatada deve ser encaminhada ao Registro de Imóveis da comarca correspondente.

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